השלב הטרום חוזי

בשלב זה מתבצעות כל הבדיקות החשובות שיש לבצע לפני חתימת החוזה לרכישת דירה יד 2 במגוון נושאים הנוגעים לנכס והמשפיעים על ניסוח החוזה

בדיקה מספר 1 - הבדיקה הקניינית

המטרה:

לוודא שהזכויות בדירה רשומות במרשם המתאים וחופשייה משעבודים מגבילים.

למה זה חשוב?

כי אתם רוצים להיות רשומים כבעלי הזכויות בדירה לאחר שסיימתם את הליך הרכישה.
כי אתם רוצים להיות מסוגלים לרשום משכנתא על הנכס, במידת הצורך.
כי אתם רוצים להיות מסוגלים למכור את הנכס בעתיד, ביתר קלות.
כי נכס הרשום כנדרש במרשם המתאים הנו בעל ערך כלכלי רב יותר מאשר נכס שאינו רשום כראוי.

כמה זה עולה?

הפקת נסח טאבו מקוון - אגרה בסך של 16 ₪.
הפקת אישור זכויות על ידי רשות מקרקעי ישראל - אגרה בסך של 79 ₪.
הנפקת אישור זכויות בחברה משכנת - אגרה בהתאם לצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהיעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס - 1999.
שכר טרחת עו"ד - להסכמה בין הלקוח לעוה"ד.

בדיקה מספר 2 - הבדיקה המיסויית

המטרה:

לדעת מראש כמה מיסים אתם צפויים לשלם עבור רכישת הדירה וכמה מיסים המוכרים צפויים לשלם עבור המכירה.

למה זה חשוב?

כי אישורי מיסים סופיים המעידים על תשלום מלוא המיסים גם על ידכם וגם על ידי המוכרים או, במקרים מסוימים, אישורים בגין פטור מתשלום מיסים בגין ביצוע העסקה, הכרחיים להשלמת רישום הזכויות בדירה על שמכם ואין זה משנה אם הזכויות רשומות ב"טאבו" או ב"רשות מקרקעי ישראל" או ב"חברה משכנת".
כי אתם רוצים לדעת מראש כמה כסף להשאיר ב"פיקדון מיסים" שיופקד בחשבון נאמנות על מנת לוודא שלא יחסרו כספים לתשלום המיסים בעסקה.
כי אתם רוצים לדעת מהו התקציב הכולל של העסקה.

כמה זה עולה?

באופן רגיל ואם העסקה פשוטה יחסית לא צפויות בשלב זה הוצאות נוספות מעבר לכלול בשכר טרחת עורכת הדין.
אם יהיה צורך במהלך הבדיקה המיסויית לפנות לרשויות המס ולהזמין מידע מארכיון רשות המיסים קיימת אגרה בסך משתנה בהתאם לנוהלי רשות המיסים עבור הזמנת המידע.
במקרים מורכבים, או במכירת נכס היסטורי או נכס מסחרי, ייתכן כי נכון יהיה להעביר את נושא הבדיקה המיסויית לרו"ח או לעורכת הדין המתמחה במיסוי מקרקעין. שכר טרחת רו"ח או עורכת דין המתמחה במיסוי עבור בדיקה מיסויית וחישוב "שומות" - עשוי להיות לפי שכר שעתי, פיקס פרייס כפי שנקבע על ידי נותן השירות או אחוז מסוים מהחיסכון במס – ככל ונחסך.

בדיקה מספר 3- בדיקת זכאות למשכנתא

המטרה:

קבלת הלוואה למימון רכישת הנכס.

למה זה חשוב:

כי רובנו לא מחזיקים במלוא סכום הרכישה מראש ונדרשים להלוואה מהבנק לצורך מימון הרכישה.
כי הליך קבלת המשכנתא הוא הליך הלוקח זמן וכרוך בשני שלבים - "אישור עקרוני למשכנתא" ולאחר מכן, קבלת ההלוואה, כאשר יש להמציא לבנק מסמכים שונים, ולכן כדאי להיערך מבעד מועד להליך קבלת המשכנתא.

כמה זה עולה?

יועץ או יועצת משכנתאות - שכר הטרחה מסוכם באופן פרטני והינו אחוז מסוים מגובה ההלוואה.

בדיקה מספר 4- בדיקה תכנונית והנדסית

המטרה:

להכיר יותר טוב את "הכלה" (הדירה הנרכשת) - בחינת המצב התכנוני, התשתיות ואיתור ליקויים בדירה.

למה זה חשוב:

כי הדירה לא חדשה מהקבלן, אין בטחונות כפי שמקבלים בעסקת רכישת דירה יד ראשונה ובדרך כלל תידרשו להצהיר בהסכם שביקרתם בדירה, בדקתם אותה ואתם מסכימים לרכוש אותה במצבה כפי שהיא.
כי ידע מקדים בדבר חריגות בניה יכול להוביל לחיסכון עתידי בתיקון ליקויים ולאפשר הגנה משפטית בחוזה המכר.

כמה זה עולה?

אם מחליטים להיעזר בשירותי שמאי ישולם שכר טרחה לשמאי בהתאם להסכם שכר טרחה עם השמאי, כאשר מדובר לרוב בעלות של כמה אלפי ש"ח בודדים.
התייעצות עם אדריכל/ית רישוי- גם כן תהיה כרוכה בשכר טרחה שיסוכם מראש, כאשר העלות המקובלת נעה גם היא בין מאות ש"ח לאלפי ש"ח בודדים.