בשנים האחרונות עיריית תל אביב – יפו שלחה מאות דרישות לשיפוץ חזיתות בתים ברחבי העיר מכוח הוראות חוק העזר העירוני הידוע כחוק עזר עירוני לתל אביב – יפו (שמירה ושיפוץ חזיתות הבתים), התשע"א- 2011. (להלן: "חוק העזר משנת 2011").
חלקן של עבודות השיפוץ בוצעו וחלקן התגלגלו להליכים משפטיים כנגד בעלי הזכויות בבניין.
עיריית תל אביב יפו אינה היחידה שהוציאה חוק עזר ייעודי לשמירה ושיפוץ חזיתות הבתים בעיר. חוקי עזר בנוסח זהה הותקנו על ידי רשויות מקומיות נוספות.
חשוב שבעלי דירות שקיבלו דרישה לשיפוץ של חזיתות הבניין, יהיו מודעים להחלטה שניתנה בפסק הדין שיובא להלן;
עד לשנת 2011 היה בתוקף בעיר תל אביב חוק עזר משנת 1980 לשיפוץ מבנים אשר היה ידוע כחוק עזר לתל אביב – יפו (שמירת הסדר והניקיון), התש"ם – 1980 (להלן: "החוק הקודם").
בפסק דין שניתן ביום 28/10/2024 הרחיב בית המשפט השלום בהרצליה בנושא זה של שיפוץ חזיתות בתים וקבע, כי הדרישה של עיריית תל אביב להחלפת חלונות תקינים במסגרת שיפוץ חיצוני של הבניין לצורך יצירת אחידות אינה חוקית.
בפסק הדין, המחלוקת העיקרית בין הצדדים, נטועה סביב פרשנות חוק העזר בכלל וההוראה בדבר סמכותה של העירייה לדרוש האחדה של חזיתות הבתים, בפרט.
השאלות שעלו לדיון בפסק הדין הינן;
1. האם העירייה רשאית להגיש תביעה אזרחית מכוח הוראות חוק העזר?
2. האם העירייה רשאית לעתור לסעדים המפורטים בתובענה?
3. מהן טענות הגנה שניתן להעלות כנגד התביעה מכוח הדרישה לשיפוץ מקום בו לא
הוגשה השגה בהתאם להוראות חוק העזר?
4. האם העירייה מוסמכת לדרוש, מכוח הוראות חוק העזר, האחדה של חזיתות הבתים
(האחדה של החלונות בחזית) בגדרה של דרישת השיפוץ?
הרקע העובדתי
מדובר בבית משותף בתל אביב, ברחוב דיזינגוף 9.
הנתבעים הינם בעלי הזכויות בבניין ברחוב דיזינגוף 9 בתל אביב.
התובעת עיריית תל אביב - יפו.
בחודש יוני 2018, פנתה העירייה לנתבעים בדרישה להודיע האם בכוונתם לפעול לשיפוץ הבניין, וזאת בטרם תפעל בהתאם לסמכויותיה לאכיפת השיפוץ. לאחר שלא הוחל השיפוץ בינואר 2019 נשלחה דרישת שיפוץ לבניין, לאחר שנערכה ביקורת ע"י נציגי העירייה ונמצא כי חזית הבניין במצב שאינו תקין, מוזנחת מאד, בעלת מראה שאינו נאה ופוגעת בחזות העיר.
עיקר המחלוקת בין הצדדים, נוגעת לדרישת העירייה להאחדת החזיתות בבניין. נוכח העובדה, כי במשך השנים נסגרו המרפסות בבניין בהיתר, חלק מהדיירים שינו את החלונות, כל אחד לפי טעמו. על כן החלונות בחזית הבניין אינם אחידים ועל יסוד כך דרשה העירייה במסגרת דרישת השיפוץ כי הנתבעים יפעלו ליצירת אחידות בחלונות בחזית הבניין.
טענות התובעת–
לטענת העירייה, במשך שנים הבניין לא תוחזק ומצבו התחזוקתי והחזותי בכי רע. הבניין מוזנח מאד במצב שאינו תקין ומראהו אינו נאה, הפוגע בחזות העיר. מדובר ברחוב מרכזי בעיר וחלק ניכר מהבניינים ברחוב החלו בעבודות לשיפוץ המבנים כחלק מפיתוח והתחדשות הרחוב.
חוק העזר מטיל חובה על בעלי נכסים לשמור על מצב תקין ומראה נאה של חזית הבית וכן מסדיר את סמכות העירייה לדרוש מבעל מבנה לשפצו.
לטענת העירייה, הימנעות הנתבעים מביצוע השיפוץ מהווה הפרת הוראות החוק.
להלן חלק מטענות הנתבעים –
הנתבעים כפרו בטענות העירייה, לטענתם חוק העזר אינו מצמיח זכות או עילת תביעה במשפט הפרטי לטענתם העירייה לא ציינה את שווי השיפוצים הנדרשים ולא מדובר בסעד כספי שניתן להגיש בעטיו תביעה אזרחית.
דרישת העירייה מתייחסת לכל חזית הבניין כמכלול, כולל לאלמנטים המהווים חלק מדירות פרטיות ואשר אינן מהוות רכוש משותף. העילה הנוגעת לאחידות אינה נוגעת לכלל בעלי הדירות. היה על העירייה לנקוט בהליכים נפרדים כלפי כל דירת מגורים בנפרד ואין בסיס לדרישה לעריכת שיפוץ משותף להאחדת החזית.
הנתבעים טוענים, כי חוק העזר אינו מסמיך את העירייה לדרוש החלפת אלמנטים תקינים ו/או לדרוש מראה אחיד של חזית הבית וכי העירייה מוגבלת לדרוש החלפת אלמנטים בלתי תקינים שהוגדרו כ"בלויים" או "מוזנחים". לפיכך לטענתם דרישתה של העירייה להאחדת חזיתות על פי חוק העזר, בלתי חוקית, חורגת מסמכותה הקבועה בפקודת העיריות, חורגת מאמות מידה של סבירות ומידתיות ונעדרת קריטריונים ל"אחידות".
ההחלטה
בפסק הדין נקבע, כי אין מקום לדרישת ההאחדה של חזיתות הבתים ככל שהיא נוגעת להחלפת חלונות בחזיתות וזאת בנסיבות המקרה שבו לא הוכח כי החלונות מוזנחים או בלויים.
נקבע, כי על הנתבעים להשלים את השיפוץ הנדרש בבניין בהתאם לדרישת השיפוץ שנשלחה על ידי העירייה, למעט האחדת החלונות בחזית.
(מס' תיק 21956-09-21 בבית משפט השלום בהרצליה , פס"ד עיריית תל אביב – יפו ואח' נ' מאי הפקות בע"מ ואח')