מהי "תקופת הבדק"?
תקופת הבדק היא שם כולל למקבצי זמנים הקבועים בתוספת שבחוק המכר דירות, תשל"ג – 1973 ("החוק") והמתייחסות לתיקון ליקויים מסוגים שונים בדירות מגורים חדשות שנרכשו מקבלנים.
תקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה (סעיף 4 לחוק). תקופה זו מתחילה עם מסירת החזקה בדירה, והיא נמשכת לפרקי זמן שונים כמפורט בתוספת שבחוק ובהתאם למהות הליקוי שנמצא בדירה. מכאן נובע, שקבלן המוכר דירה נושא באחריות חוקית כלפי הרוכש לתיקון ליקויים שנתגלו בדירה בתקופה שלאחר מסירתה לקונה.
במהלך תקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקויים אלא אם כן הוכיח שהליקויים נגרמו באשמת בעל הדירה. יש לציין, כי במקרים חריגים בהם הקבלן לא מתקן את הליקויים ולא ממלא אחר חובתו החוקית ניתן להגיש נגדו תלונה לרשם הקבלנים.
חשוב לדעת שתקופת הבדק היא זכות המוקנית לרוכשי דירות חדשות בחוק, ולכן גם אם היא לא מוזכרת במפורש בחוזה המכr היא עדיין מתקיימת ועומדת לזכות הרוכש.
על מי חלה "תקופת הבדק"?
תקופת הבדק חלה בראש ובראשונה על דירות יד ראשונה הנרכשות מקבלן.
כאשר מדובר ברוכשי משנה, יש לשים לב, כי אחריות הקבלן כלפי הקונה הראשון, תחול גם כלפי רוכשי המשנה. ניתן להכניס לחוזה המכר סעיף "המחאת זכויות", לפיו המוכר שרכש את הדירה, כרוכש ראשון ישירות מהקבלן, מעביר את זכויותיו החוזיות והחוקיות מול הקבלן לתיקוני תקופת הבדק, לרוכש המשנה. בתוך כך, רוכש או רוכש משנה שאינו מקבל את שירות התיקונים בתקופת הבדק כנדרש, יוכל גם להגיש תביעה במידת הצורך נגד הקבלן בשל ליקויי הבנייה או אי ההתאמות בדירה.
כמו כן, תקופת הבדק יכולה לחול גם במסגרת פרויקטים של תמ"א 38. באופן מובן, רוכשי היחידות החדשות שנבנות בפרויקט יהיו זכאים להגנות של החוק, לרבות בגין תקופת הבדק. אך יותר מכך – גם בעלי היחידות הקיימות עשויים להיות זכאים לתיקוני ליקויים בהתאם להוראות תקופת הבדק הקבועה בחוק, וזאת בגין עבודות ההרחבה בדירות, כגון – תוספת הממ"ד לדירה, או המרפסת. בהסכם התמ"א 38 מול היזם ניתן לכלול הוראות המחילות את החוק על עבודות הבעלים והמחייבות את היזם בכל הנוגע לתיקוני הבדק בדירותיהם.
אילו ליקויים נכללים ב"תקופת הבדק"? בהתאם לתוספת לחוק, עבור דירות שנרכשו מיום 06.04.2011, תקופת הבדק הינה כדלקמן:
ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק- שנתיים
ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה- שנתיים
כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים- שלוש שנים
ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים- שלוש שנים
כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי- שלוש שנים
כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב- ארבע שנים
סדקים ברוחב גדול מ1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים- חמש שנים
התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ- שבע שנים
כל אי התאמה אחרת שאינה אי התאמה יסודית- שנה אחת
מה קורה לאחר "תקופת הבדק"? לאחר תקופת הבדק מתחילה "תקופת האחריות" שנמשכת שלוש שנים (סעיף 4 (ג) לחוק). במהלך תקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה, כלומר עליו להוכיח שהליקוי המדובר נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים בהם השתמש הקבלן. לאחר תקופת הבדק ותקופת האחריות, אחריות הקבלן הופכת למוגבלת יותר ותחול במקרה שבו הוכחה אי יציבות בבניין או בבטיחותו שמקורם בשלד הבניין או ביסודות או במקרה שבו התגלתה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות אותה בשנים הראשונות למגורים בדירה - או אם רוכש הדירה הודיע על הליקוי למוכר כבר בשנים שבסמוך לקבלת הדירה, והליקוי לא תוקן.