מילון מונחים - בדיקת קיומם של שיעבודים מגבילים בנכס מקרקעין
"שיעבוד מגביל"
שיעבוד מגביל הוא כינוי סל למיני נטלים והערות שצד שלישי יכול להטיל על נכס מקרקעין. כך למשל, משכנתא הרשומה לטובת בנק שמימן לבעל הזכויות את רכישת הנכס המדובר הוא שיעבוד מגביל אשר משעבד את זכויותיו של בעל הנכס לבעל המשכנתא, קרי הבנק.
השיעבוד המגביל מצמצם את חופש הפעילות של בעל הזכויות בקשר עם הנכס. אם נמשיך עם הדוגמא של המשכנתא, הרי שאם בעל נכס שרשומה לגביו משכנתא יבקש למכור את הנכס לאדם אחר יהא עליו לסלק קודם לכן את המשכנתא או לקבל את הסכמת הבנק להעברת הזכויות בכפוף למשכנתא. כך, השיעבוד המגביל הופך לנטל על הנכס.
"אישור זכויות"
אישור זכויות הוא אישור אשר מונפק על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או חברה משכנת, וזאת נוגע לזכויות בנכסים אשר לא רשומים בלשכת רישום המקרקעין ושלא ניתן להפיק לגביהם נסח טאבו. מדובר במסמך המבטא הוכחה לגבי הבעלות בזכויות על הנכס ומהווה למעשה חלופה לנוסח טאבו. על פי רוב, המבקש את אישור הזכויות הוא הרוכש העתידי של הנכס או התאגיד הבנקאי המממן את הרכישה. אישור זכויות, מלבד העובדה שהוא מתאר את הנכס ומיקומו, מספק מידע לגבי עיקולים, שעבודים ו/או צווים שיפוטיים הידועים לגורם המפיק את האישור. אישור הזכויות ניתן להוצאה על ידי בעל הזכויות בנכס בלבד– או מי מטעמו. זאת בניגוד לנוסח טאבו אשר ניתן להוציאו אף ללא הזדהות. אישור זכויות כולל מידע פרטי והוא איננו חשוף לציבור.
"בית משותף"
בית משותף הוא מושג משפטי שמקורו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. לפי סעיף 52 לחוק זה, בית משותף הוא "בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף הוא בעל "בעלות נפרדת" כאשר חלקי הבניין האחרים שאינם רשומים כדירות נמנים על "הרכוש המשותף". הרכוש המשותף כולל בין היתר את הקירות החיצוניים, גג הבניין (בד"כ), חדר המדרגות, מקלט (ככל שישנו), מעליות, לובי, מתקני מים, מתקני הסקה, חניון וכדומה. בתים משותפים מנוהלים לפי האסיפה הכללית של הדיירים אשר קובעת תקנון שהינו מסמך חובה כלפי כל דיירי הבניין. במידה שהבית המשותף לא קבע תקנון כאמור, חל עליו התקנון הקבוע בחוק המקרקעין.
"תת חלקה"
תת חלקה היא יחידה בעלת משמעות קניינית הקיימת בבניינים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין כ"בית משותף".
תת חלקה יכולה להיות דירה, מחסן, חנות והיא אפילו יכולה להתייחס ל"רכוש המשותף" שבבית המשותף.
בבניין הרשום כבית משותף יופיעו תתי החלקות במספור עולה כאשר לצד מספר תת החלקה יפורטו נתונים נוספים הנוגעים לאותה תת חלקה כגון – גודל השטח של תת החלקה, הקומה בה היא נמצאת, החלק ברכוש המשותף הצמוד לאותה תת חלקה, פירוט בעלי הזכויות בתת בחלקה (בין אם בבעלות ובין אם בחכירה) והערות כלשהן, אם יש. כמו כן, ניתן להצמיד לתת החלקה זכויות קנייניות נוספות כמו זכויות בנייה בחלקה או מרפסת, חצר או שטח קרקע כלשהו בחלקה.
כאשר רוכש חותם על הסכם רכישה לרכישת דירה הרשומה כתת חלקה בבית משותף הרשום בפנקס הבתים המשותפים שבלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") הערת האזהרה בגין הסכם הרכישה תירשם על תת החלקה.
"הצמדה" / "הצמדות"
הצמדה היא חלק מסויים בנכס מקרקעין הרשום בטאבו כבית משותף אשר הוצא מהרכוש המשותף של הבית והוצמד לתת חלקה מסוימת. כך, ההצמדה שיוחסה לתת חלקה מסוימת עוברת להיות בבעלות קניינית של בעל הזכויות בתת החלקה.
הצמדה יכולה להיות חניה, מחסן, גג, גג רעפים, ועוד.